Výnos z prenájmu nehnuteľnosti
Spočítaj si reálny net yield a cash flow z prenájmu — či sa ti kúpa bytu na prenájom skutočne oplatí. Kalkulačka zahŕňa hypotéku, dane, údržbu, prázdne mesiace.
Otvoriť kalkulačku →Yield — koľko percent ti to zarobí ročne
| Mesto SR | Priem. cena (€/m²) | Priem. nájom (€/m²/mes) | Gross yield |
|---|---|---|---|
| Bratislava | 3 800 | 14 € | 4,4 % |
| Košice | 2 200 | 9 € | 4,9 % |
| Žilina | 2 100 | 8,50 € | 4,9 % |
| Banská Bystrica | 1 900 | 7,50 € | 4,7 % |
| Nitra | 1 800 | 7 € | 4,7 % |
| Trnava | 2 000 | 8 € | 4,8 % |
| Prešov | 1 600 | 6,50 € | 4,9 % |
Apríl 2026, priemerné hodnoty pre štandardné byty 50–70 m². Lukratívne lokality majú nižší yield ale vyššiu kapitálovú apreciáciu.
Net yield — odpočítaj reálne náklady
Príklad: 60 m² byt v Bratislave-Petržalke za 220 000 €
- Mesačný nájom: 850 €
- Ročný hrubý príjem: 10 200 € (gross yield 4,6 %)
- − Údržba a opravy (1 % ročne): −2 200 €
- − Spoločenstvo + fond opráv: −600 €
- − Poistenie: −150 €
- − Daň z nehnuteľnosti: −80 €
- − Prázdne mesiace (5 %): −510 €
- − Daň z príjmu (po oslobodení): −340 €
- Čistý ročný príjem: 6 320 €
- Net yield: 2,87 %
Hypotéka + prenájom — leveraged yield
Ak nehnuteľnosť kupuješ na hypotéku, počítaš výnos z vlastných peňazí (vlastný kapitál), nie z celkovej ceny. Pri 20 % zálohe sa výnos efektívne znásobuje:
Byt 220 000 €, hypotéka 80 % (176 000 € pri 4 % p.a.), splátka 840 €/mes. Vlastný kapitál: 44 000 €.
Cash flow mesačne: 850 € nájom − 840 € splátka − 200 € náklady = −190 €/mes (musíš dopláciť z mzdy)
ALE: Ročne splatíš ~3 500 € istiny + nehnuteľnosť rastie ~3 % ročne (6 600 €) = 10 100 € rast majetku z 44 000 € vkladu = 23 % ROI
Často kladené otázky
Aký yield je dobrý?
Net yield 3 % a viac je v SR slušný. Net yield 5 %+ vynikajúci (zvyčajne menšie mestá). Pod 2 % už nestojí za riziko ak nemáš silnú vieru v rast cien.
Oplatí sa kupovať byt na prenájom v 2026?
Závisí od cieľa. Pre cash flow v dnešných cenách Bratislavy ťažko (záporný cash flow). Pre kapitálové zhodnotenie + páka stále áno (pri stabilnej zamestnanosti). Menšie mestá ponúkajú lepší cash flow pomer.
Daň z príjmu z prenájmu — paušál alebo reálne?
Paušálne výdavky 25 % z príjmu — bez evidencie účtenok. Reálne výdavky — všetko doložené (faktúry za opravy, poistenie, úroky z hypotéky). Reálne sa oplatia pri vyšších nákladoch (rekonštrukcia, hypotéka).
Čo s prázdnymi mesiacmi?
Realisticky počítaj 1 prázdny mesiac každé 1–2 roky pri zmene nájomcu. To je cca 5 % stratených príjmov. V exponovaných lokalitách (centrum, blízko VŠ) sa to môže blížiť k 0 %, na okrajoch mesta až 10 %.
Súvisiace
Hypotéka kalkulačka Investičná kalkulačka Kalkulačka mzdy 2026